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しかし、主に執行法の改正をはじ平成１６年４月の民事めとして、こうした不安はかなり改善され、落札者の権利保護は強化されるようになりました。
つまり、すこし理解を深めて頂ければ、心配されるほどのものではありませんし、法律面でもかなり改善されて、一般の方でも安心して参加できるよう配慮された内容になっていることが、お分かりになると思います。

不法占有者への明渡し請求・・・強制執行

従来の競売では、これが一番の問題だったのではないでしょうか？
現在では抵当権に対抗できない占有者は、６ヶ月の猶予期間後ならば確実に立退かせることが出来るようになりました。それは、裁判所より引渡し命令の発令・送達後、それでも占有者が立退かない場合、申立てにより執行官による「強制執行」が可能になったからです。

期間入札

過去の不動産競売は、裁判所に出向いての競り売りでしたが、現在では、期間入札という予め定められた一定の期間内に入札をし、後日開札を行い、落札者を決める方法が取られています。
これにより入札は、裁判所に出頭若しくは郵送、とどちらの方法でも入札が可能となりました。

最低売却価格の廃止　→　売却基準価格（及び買受可能価格）

改正前の不動産競売では、各競売物件には「最低売却基準価格」という価格が定められており、その最低売却価格以上の金額でなければ、入札できませんでした。

この売却基準価格は、不動産鑑定士が算出した市場価格の７０％をかけた価格（競売原価）ですが、改正に当たり、このようにして算出した価格を「売却基準価格」と改め、また、競売の落札率を向上させるため（売却の促進）に、この売却基準価格から更に２０％引いた価格（買受可能価格）以上の金額から、入札が可能となりました。

現況調査の強化

裁判所執行官の物件の現況調査において、水道・ガス・電気等のライフライン調査が認められるようになりました。（３点セット内　現況調査報告書記載事項）

競売物件の内覧制度

従来、競売物件は内覧が全く出来ず、物件の内部の状態等が大変不透明でした。
そのため、競売による売却を促進するため、この制度が新設されました。
但し、この内覧制度は、対抗できる占有権限を有している占有者がいる場合は、差押え債権者の同意が必要で、内覧希望者が多いと内覧が出来ない等、条件がいくつかあります。

住宅ローンの利用が可能に

競売物件の買受に際し、各金融機関の住宅ローンが利用できるようになりました。
これらのことを知っていれば、いたずらに敬遠するものではなく、キチンとした取組み方をすれば、誰でも参加できる制度になったことがお分かりいただけるのではないでしょうか。

競売物件は、市場価格より安く手に入る可能性が高い反面、キチンとした事前の準備もなしに無計画に突き進むと、意外な落とし穴があるかもしれません。
その意味で、事前にしっかりと準備をして、入札にもってゆくことが肝心です。

一般の不動産を購入する場合でも、全部不動産業者さんにお任せではなく、基礎的な不動産知識はあったほうが良いわけですし、周辺価格の推移など大事なことは、知っておいたほうが良いのと同様に、競売に関する基礎知識くらいは、準備として確認しておきたいものです。

具体的には、(1)物件をどのようにして探すか　―　自分で探すのか、不動産業者に頼むのか、(2)どんな物件を買いたいと思っているのか（マイホーム、あるいは投資用のアパート物件等）。(3)資金面の準備　―　予算総額はどのくらいか、その調達方法はどうするか、経費はどのくらい見込めば良いか等々です。
心積もりが明確になっていなければ、後で大変なことになりかねません。