競売物件ってどんなもの
裁判所が、債権者（お金を貸した人）の申立てにより、債務を弁済できなくなった債務者（お金を借りた人）又はその物上保証人（債務者のために担保となる不動産を提供した保証人）の所有する不動産を差押え、売却した代金で、債権者への債務の弁済を行うことです。しっかりと競売物件と言うものを知って行きましょう
不動産競売の申立て件数はここ数年、全国で年間約５万件前後あり、東京２３区内に限っても毎年３０００件を超える物件が競売になっている。
競売の申立てをされ、差押えられた不動産は期間入札という、一定の期間内（約１週間）に入札し、後日行われる開札により落札者を決める方法で売却されることになる。
また、期間入札で入札が無かった物件については、通常開札のあった翌日から約１ヶ月間特別売却という期間中、最初に申し出のあった人が落札者となる方法で売却されることになる。
物件自体は一般の不動産と変わりませんが、売主の協力が得られないために物件の内部を確認できず、瑕疵担保責任も無いという点において、差があります。
また、通常、債務が弁済出来ないという理由で競売物件となる訳ですから、物件の管理面において、管理がしっかり行き届いていない、場合によっては全く管理されておらず、荒れ放題のような物件もあります。
ただ、ここで注意しておきたいところですが、上記のような理由があるからこそ競売物件の売却の基準となる価格が低めに設定されているのです。
これは「競売原価」といい、不動産競売を促進するために、物件の評価をする不動産鑑定士が評価した物件の価格に0.7をかける、というものです。
要するに、その物件が一般市場に売りに出ているとした場合の約７割の金額から購入が可能なのです。
これを、売却基準価格として公表するとともに、更にこの売却基準価格の２０％引きの価格を買受可能価格と定め、この価格以上であれば入札が出来ることになっております。
つまり、一般評価額の70％×80％ ＝ 56％ で物件購入が可能になったのです。
また、通常、債務が弁済出来ないという理由で競売物件となる訳ですから、物件の管理面において、管理がしっかり行き届いていない、場合によっては全く管理されておらず、荒れ放題のような物件もあります。
ただ、ここで注意しておきたいところですが、上記のような理由があるからこそ競売物件の売却の基準となる価格が低めに設定されているのです。
これは「競売原価」といい、不動産競売を促進するために、物件の評価をする不動産鑑定士が評価した物件の価格に0.7をかける、というものです。
要するに、その物件が一般市場に売りに出ているとした場合の約７割の金額から購入が可能なのです。
これを、売却基準価格として公表するとともに、更にこの売却基準価格の２０％引きの価格を買受可能価格と定め、この価格以上であれば入札が出来ることになっております。
つまり、一般評価額の70％×80％ ＝ 56％ で物件購入が可能になったのです。
| 項目 | 昔の競売 | 今の競売 |
| 入札方法 | 入札期日に競り売り | 期間入札 |
| 入札額 | 最低売却基準価格 以上 | 売却基準価格及び買受可能価格） |
| 入札手続き方法 | 裁判所に出向く | 裁判所に出向く |
| 住宅ローン | 不可 | 可能 |
| 立退き問題 | 短期賃貸借権者に強制手段なし | 強制執行 |
- 「不法占有者の立退きが難しい」
- 「競売物件は一般の物件と違って訳ありの物件」
- 「権利関係が複雑」
- 「資金力が無いと参加出来ない」
- 「閉鎖的な市場」
これに加えて、不動産競売は競り売りだったために、指定された日時（平日）に裁判所に出向かなければなりませんでしたし、裁判所の執行官が行う調査の権限も範囲が狭く、物件の状況が大変不透明でした。
今は、平成１６年前後に法律が順次改正され、裁判所の権限が明確になったこと、落札者の権利保護が図られたこと、特に短期賃貸借権利者への対応が強化され、立退き問題解決のための対策が構じられたことになどにより、大幅に改善されました。
いまでは、裁判所の権限が強化されたために、一般のユーザーが余計な心配をせずに競売に参加できるようになりました。
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